Investissement locatif : cette alternative au Pinel qui permet de profiter d’avantages fiscaux

Le dispositif permet notamment de bénéficier d’un taux de TVA de seulement 10 % (contre 20 % normalement) sur l’acquisition du bien. Illustration. (Schluesseldienst / Pixabay)

L’avantage fiscal Pinel, qui permettait aux particuliers de réduire leur impôt en achetant un logement neuf pour le mettre en location pendant plusieurs années à un loyer inférieur au marché, a été supprimé le 31 décembre 2024. La disparition de ce coup de pouce a entraîné un écroulement de l’investissement locatif dans le neuf. Il existe toutefois une alternative récente au Pinel : le logement locatif intermédiaire (LLI), comme l’explique Capital , jeudi 22 mai 2025.

Une nouveauté pour les particuliers

Créé il y a 11 ans, le LLI se positionne entre le HLM et le parc privé. Il doit permettre aux classes moyennes, exclues du parc social, mais pas assez riche pour le parc privé, de bénéficier de loyers inférieurs de 10 % à 15 % aux prix de marché dans les zones dites tendues (A, Abis, B1). Réservé aux seules personnes morales jusqu’en 2024, l’investissement dans le LLI a été ouvert aux particuliers par la loi de finance pour 2024.

Ce nouveau dispositif présente deux avantages fiscaux majeurs pour les particuliers. D’une part, en s’engageant à louer le bien sous condition de ressources à un loyer plafonné, on bénéficie d’un taux de TVA de seulement 10 % (contre 20 % normalement) sur l’acquisition du bien. Pour un T2 situé en zone A dont le prix du marché est estimé à 318.000 euros TTC par Icade Promotion, le prix d’achat est ainsi réduit à 291.500 euros, soit une économie de 26.500 euros.

20 ans sans taxe foncière

Au-delà de cette économie immédiate, les personnes ayant investi dans le LLI profitent aussi d’un avantage sur le plus long terme : un crédit d’impôt venant compenser durant 20 ans le montant de leur taxe foncière. Selon Icade Promotion, cela correspond ainsi en moyenne à une économie de 14.110 euros sur 20 ans, même si ce chiffre peut fortement varier en fonction des communes, qui appliquent parfois un taux très élevé de taxe foncière depuis la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

Mais alors, comment expliquer que ce type d’investissement ne soit pas davantage connu ? Peut-être car il nécessite de créer une société afin de bénéficier du statut de personne morale. Pour les particuliers, la forme la plus adaptée est la société civile immobilière (SCI). Pour les aider dans les démarches administratives et de gestion, plusieurs entreprises proposent un accompagnement. À la clé, une rentabilité considérée comme équivalente à celle du Pinel.